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當前位置: 審判

物業公司服務不到位 業主是否能拒交物業費

  發布時間:2020-11-27 11:21:47


物業服務是每個小區不可或缺的。在足額交納物業費的同時,每位業主都希望享受到高質量的物業服務,F實生活中,業主和物業公司之間因為物業服務質量和物業費交納問題引發的糾紛日益增多。近日,石家莊市新華區人民法院審結一起因物業服務不到位,業主拒絕交納物業費引發的物業合同糾紛案件。

2015年10月30日,物業公司與新華區某小區建設開發單位簽訂《前期物業服務合同》,約定由該物業公司為該小區提供物業服務。方某系涉案小區的業主。自2017年12月1日至2020年12月31日,方某始終未交納物業服務費,物業公司多次催交,方某仍拒絕交納相關費用。物業公司訴至法院,請求判令方某向物業公司支付物業服務費及違約金。而方某則提出物業公司多項服務均不到位,比如:小區安保不嚴導致自家電動車丟失;樓道衛生不合格;貓狗糞便長時間無人打掃;車輛亂停亂放無人管理,導致消防通道被占用造成極大安全隱患……是物業公司沒有盡到責任,違約在先,所以才拒絕交納物業費。

法院經審理查明:被告方某于2015年10月30日與某地產開發公司簽訂了《前期物業服務合同》,約定由原告物業公司為該小區提供物業服務,高層住宅2元每月每平方米(不含能耗費),2.5元每月每平方米(含能耗費);物業服務費及公共能耗費每12個月預繳一次,繳納費用時間為每12個月的第1個月上旬,業主或物業使用人應在約定交費的時間內按時交費;業主或物業使用人違反本合同約定,逾期支付前期物業服務費的,原告有權要求業主或物業使用人支付,并按應付金額每日千分之二支付違約金。自2017年12月至2020年12月31日,方某共拖欠物業費共計7196.5元。方某提出原告物業服務不到位,服務質量不能達到交費的同等價值,不構成其拒絕交納物業費的法定理由。法院遂依法判決:被告方某于判決生效之日起十日內給付原告物業公司服務費7196.5元。

說法

《物業管理條例》第七條規定:業主在物業管理活動中,履行按時交納物業服務費用的義務。第六十四條規定:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。本案中,《前期物業管理服務合同》是房地產公司在小區尚未召開業主大會、未能通過業主大會選舉產生業主委員會聘請物業公司對小區進行管理的情況下代表全體業主簽訂的,該合同對小區的業主具有約束力,且原告事實上履行了《前期物業管理服務合同》的義務,對小區進行了管理,被告方某作為業主接受了服務,雙方之間成立物業服務合同關系,被告應履行交納物業費義務。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定:經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無須接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

業主拒絕交納物業費需要基于正當理由,在司法裁判中,對正當理由的認定一般限于物業服務企業不履行物業服務合同,或者履行合同存在重大瑕疵。比如說:因為房屋質量問題還未交房,物業費應由開發商繳納;物業公司未履行物業合同服務責任的,全體業主可以拒交,但要有有力的證據;物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準;物業公司擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。很明顯,原告方某所提出的幾點拒交物業費的理由不是上述所規定的正當理由。故原告的違約金訴求,未得到支持。

本案中,物業公司作為物業服務企業,應當與業主建立良好的溝通,盡最大可能為業主提供滿意的物業服務,原告存在與業主溝通不暢問題,在一定程度上降低了業主對物業服務的滿意度。從法律相關規定和法院的判決結果可以得知,如果小區業主認為小區物業服務不到位,不能以此為由不交物業費。那如果所在小區存在物業公司服務不到位、物業服務存在瑕疵的情況,業主又應當如何維護自己的合法權益呢?應區分兩種情況,若是涉及整個小區物業服務存在問題,業主可以成立業主大會并選舉產生業主委員會,與物業公司進行溝通,督促其改進完善物業服務,并可以通過解聘、選聘新物業公司的方式維護權益。而如果是涉及個別業主,因物業服務存在瑕疵導致其損失的,業主應做好相關證據的固定和保存,并與物業公司進行協商,協商不成的,可按照法律相關規定及合同約定,及時向法院提起訴訟,要求物業公司承擔違約責任。

文章出處:河北法制報    

 

 

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